不動産投資保有・運用時のホテル・住居のテナント対応策
カテゴリ： 不動産投資
不動産投資としてホテルを取得した場合、建物をホテル運営会社に一括で賃貸するのが一般的です。ホテルの生み出す収益は、ホテルのグレードや運営方法によって大きく変わります。従って、約定の賃料支払いを本当に続けていけるかどうか、運営会社の実力と信用力を見極めることが重要になります。運営会社の実力には、稼働率を高めて収益を上げるということ営業力はもちろん、コンプライアンス意識が高いことも重要です。ホテルは公共的な機能を有しているため、例えば客室面積を広げる目的で不正な改造をするといった法令違反をすると、営業停止などの行政処分や風評による利用者減が予測されます。ホテルを一棟ごと賃貸する場合の賃料は大きく固定賃料と変動賃料があります変動賃料の場合、リゾートホテルなどでは季節による収入の増減が生じます。例えば観光シーズンだとしても、天候不順による稼働率低下もあります。期待した賃料を下回るリスクを考慮する必要があります。
また、賃貸マンションなどの住居系の投資物件は基本的に住戸ごとの管理です。投資のしくみや管理上、1社にマスターリースして、そこから各テ入居者に転貸する方法があります。このときの賃料の決め方は２通りあります。
１つはマスターリース会社に固定賃料を保証してもらう。もう１つは、転借人から受け取った賃料を、そのまま賃貸人に渡す方法です。プロパティマネジメント会社や管理会社がマスターリース会社を兼ねるときに、よく使われる方法です。