不動産投資保有・運用時の商業系大規模店舗のテナント対応策
カテゴリ： 不動産投資
商業系の建物では、郊外のスーパーマーケットやショッピングモールに代表されるように、大規模店舗を大手スーパーや百貨店、アウトレットモールの運営会社が一棟ごと借り受けることが一般的です。この場合、第一に賃借人の信用力がリスクとなります。大手のスーパーや百貨店といえども安泰が続く時代ではではありません。ここ数年、百貨店の売り上げは減少傾向にあり、消費者動向は以前と大きく変化してきています。長期の契約を結んでも、期間中に契約不履行にならないという保証はありません。第二に、この種の店舗は商業圏に大きな影響をうけるので、近隣により競争力のある店舗が出現したり、人口の減少などによって地域が衰退したりすると、商業圏が縮小して営業が困難になります。商業圏の縮小が原因でテナントが退去すると、それと同業他社に賃貸することは難しくなります。よほど斬新なアイデアでもなければ、立地として集客力がないこと証明されているからです。また、ショッピングセンターは建物として汎用性が低いため、ほかの用途で賃貸することもなかなかできません。
そのほか、大規模店舗のリーシングの特徴として、変動賃料の設定があります。固定賃料に店舗の売り上げに応じた変動賃料を加えるもので、店舗が人気であれば賃料収入が増える楽しみがあります。なお、開業間もない商業施設では、物珍しさによる開業効果で集客や売り上げの実力がかさ上げされる場合があるので、ある程度長期間賃貸収益の実証を検証することが必要です。